España, que en los últimos diez años ha experimentado una inversión récord en hoteles a través de la adquisición de edificios existentes, así como la continua obsesión por construir nuevos hoteles.
Sin embargo, a medida que atravesamos esta profunda crisis de salud, el impacto financiero en los propietarios y cadenas hoteleras se está volviendo más claro; desde que el optimismo inicial por una rápida recuperación, después de las interminables restricciones, está comenzando a desvanecerse, hasta la realidad de que los propietarios y las cadenas están muy endeudados teniendo que contemplar sus futuros, mientras que los inversores actuales están empezando a buscar formas de retirarse.
Señales de advertencia en 2019
El turismo que llega a España durante los últimos 30 años ha seguido aumentando, con solo ligeras caídas durante las recesiones económicas. En 2019 España alcanza los 84 millones de turistas, un nuevo récord. Para satisfacer esta demanda, España ha estado construyendo nuevos hoteles y complejos turísticos; además de convertir edificios antiguos en nuevos hoteles en el centro de la ciudad.
Los niveles de ocupación de 2019, en general, se ubicaron justo por debajo del 80%, excepto en algunas áreas; el crecimiento de REVPAR fue relativamente pequeño. Las cadenas hoteleras se centraron en la expansión, con las principales marcas mirando fuera de España para hacer crecer su cartera, mientras que los propietarios privados y las marcas más pequeñas aumentaron su presencia en España. Solo en Málaga en 2019, había cerca de 40 proyectos hoteleros en curso o previstos.
A pesar de que 2019 fue un año excelente para el turismo en España, algunas cadenas como Room Mate, según informes recientes, aún registraron una pérdida de 10 millones de euros con deudas totales de más de 100 millones de euros, por lo que no estaban en una gran posición incluso antes de este golpe de crisis. Esto habla de un problema más amplio dentro de esta industria.
A través de nuestra investigación y conversaciones con los propietarios de hoteles, parece haber una tendencia a acumular altos niveles de deuda a través de inversiones en renovaciones y expansión. Los costosos procesos internos, así como la falta de optimización de costos, tampoco los están ayudando a aumentar sus márgenes de ganancia.
Sin embargo, un punto más amplio es el número de nuevos hoteles que se conectan cada año. Con niveles de ocupación promedio en 2019 por debajo del 80% y un crecimiento relativamente bajo en REVPAR, demuestra un exceso de oferta de hoteles en la actualidad, lo que contribuye a que los propietarios y las empresas de gestión no puedan aumentar los márgenes de ganancia.
El cambio está en camino
Luego la crisis golpeó, los ingresos se vieron muy afectados. Los niveles de deuda se dispararon a niveles inestables, mitigados en cierta medida por ERTES (Furloughs) y los préstamos ICO.
La mayoría de los analistas, incluidos nosotros mismos, pronosticamos que los ingresos volverán a los niveles anteriores a 2019 dentro de los próximos 4-5 años, lo que llegará demasiado tarde para muchos propietarios y cadenas. Vemos esto a medida que los bancos están comunicando a las empresas que no habrá más préstamos disponibles y, con muy poca ayuda de los gobiernos central y local, los propietarios se enfrentan a una situación incómoda y desafortunada.
Por un lado, el turismo tardará en recuperarse, mientras que por el otro una sobreoferta de hoteles que luchan por una menor cantidad de turistas a medida que la demanda comience a regresar, lo que a su vez reducirá aún más los márgenes de beneficio.
Otro obstáculo al que se enfrentan los hoteles urbanos es la disminución prevista en los viajes de negocios y MICE, no solo por el hecho de que las empresas se han adaptado con éxito a las reuniones virtuales, sino también por el aumento anticipado de los costos de viaje.
Entonces, lógicamente, ya estamos viendo a los inversores recortando sus pérdidas, desde la intención informada de ECS Capital de vender sus 20 hoteles en Portugal hasta la intención de Sandra Ortega de vender su participación en Room Mate. Más importante aún, los bancos que ya están pronosticando una crisis de liquidez, como se discutió recientemente en la última reunión del BCE a través de préstamos morosos, deberán liquidar sus activos.
Este es solo el comienzo de la tendencia, ya que las cadenas hoteleras venden activos propios para aumentar la liquidez. Algunas empresas hoteleras también están preparadas para entrar en administración con el escenario más probable de venta de sus activos. A medida que más inversores y empresas busquen reducir sus pérdidas, los precios de venta solo bajarán, y los inversores esperarán entre bastidores para aprovechar.
Con la presión de todos lados, sin duda veremos niveles récord de compras de hoteles y transferencia de activos. También veremos cierres récord permanentes de hoteles, especialmente los centrados en el ocio.
Los hoteleros españoles deben solucionar sus problemas subyacentes.
Entonces, una vez que la población esté vacunada y el turismo comience a regresar lentamente, ¿ahora qué? Sí, habrá nuevos actores en el mercado, y más hoteles que nunca estarán en manos de inversores nacionales e internacionales, pero si algo le ha enseñado esta crisis a la industria es que los márgenes de beneficio apretados y los altos niveles de endeudamiento no les protegen a usted de una crisis.
- Enfoque en la rentabilidad: los hoteles serán más rentables mediante una reducción de personal y un aumento en el uso de tecnología. Con la llegada de nuevas inversiones a los hoteles que mejorarán la calidad, la necesidad de optimizar los procesos y la forma en que interactúan con los clientes se automatizará más. Además, con la reducción anticipada en el stock de hoteles, los niveles de ocupación y RevPAR aumentarán, lo que ayudará aún más a su rentabilidad.
- Reservas de efectivo: en lugar de financiar futuras renovaciones para mantener la calidad de las instalaciones a través de préstamos, los hoteleros crearán un fondo con las ganancias existentes para lograrlo. Esto también protegerá a los inversores de cualquier crisis que ocurra en el futuro.
- Arrendamiento a la administración: las cadenas hoteleras comenzarán a alejarse del arrendamiento de propiedades para ofrecer contratos de gestión para que estén mejor posicionadas financieramente para capear cualquier tormenta económica futura a través de una reducción de riesgos. Esto también reducirá el punto de equilibrio para muchas cadenas hoteleras de alrededor del 50% de ocupación a menos del 30%.
Actualmente, como hemos explicado en artículos anteriores, los inversores están al acecho esperando. Sin embargo, en los próximos años asistiremos a la mayor transferencia de activos inmobiliarios de la historia de España.
La mayoría de las empresas de inversión están de acuerdo en que el turismo volverá a España a partir de 2022, suponiendo que el mercado de valores no haya experimentado una corrección significativa y que las economías occidentales se recuperen después de Covid.
Sí, hay riesgos considerados por los fondos de inversión internacionales, como los problemas estructurales con el euro y la posible exigencia de que España sea rescatada por la UE, lo que conducirá inevitablemente a una reestructuración de la economía y medidas de austeridad que vimos en Grecia. Sin embargo, España es un destino que es un imán para el turismo que perdurará en los próximos años. Predecimos que el capital fresco, la tecnología y los modelos comerciales flexibles brindarán la oportunidad de solucionar los problemas históricos de sobre oferta y administración débil en ciertos sectores.
Si hay algún propietario de hoteles que esté interesado en vender o vender con arrendamiento posterior, comuníquese con John Kearney para una consulta confidencial.
